Saber calcular a taxa de juro do crédito a habitação que irá contratar para uma das compras mais significativas das nossas vidas é extremamente importante. O CreditoHoje.pt explica como o fazer.
Quando contratamos um crédito à habitação sabemos, à partida, que o valor total que vamos entregar à entidade bancária no final do contrato(MTIC) que vai ser imensamente superior ao que nos foi emprestado inicialmente. Isto deve-se ao facto de, não só ser necessário devolver o montante financiado, como suportar outros custos inerentes ao crédito, como por exemplo os tão famosos juros.
Os juros são a maior despesa que qualquer financiamento pressupõe, e que mais influência tem no valor das prestações mensais. A sua oscilação muitas vezes dita a diferença entre uma mensalidade suportável e uma completamente insustentável, e que acaba por ter resultados catastróficos na vida de muitas famílias.
Como se calcula a taxa de juro?
A taxa de juro de um crédito à habitação, ou TAN (Taxa Anual Nominal), obtêm-se a partir de dois fatores: a Euribor e o Spread.
A Euribor é a taxa que serve de referência para determinar os juros de um determinado crédito à habitação. É obtida a partir da média dos juros praticados pelos maiores bancos europeus, o que leva a que ocorram oscilações mais ou menos frequentes. Como resultado disso, a prestação mensal aumenta quando a Euribor sobe, e diminui sempre que a Euribor desce. Contudo, este reflexo não é imediato: a Euribor tem várias maturidades. Em Portugal, as mais usadas são 3, 6 e 12 meses. Isto significa que, na prática, o crédito à habitação é revisto nessa periodicidade, e consequentemente a mensalidade é atualizada, mantendo-se constante até nova revisão. Por exemplo: num crédito baseado na Euribor a 12 meses, a prestação apenas vai mudar uma vez por ano.
Taxa variável ou taxa fixa?
Por norma, os bancos permitem optar por taxa de juro fixa ou variável. Se a variável reflete exatamente o comportamento abordado no parágrafo anterior, já a fixa não depende em nada da Euribor: é, sim, determinada pelo banco. A escolha de taxa fixa traduz-se numa maior segurança, pois sabemos sempre quanto vamos pagar no final do mês. Contudo, essa segurança pode sair cara, pois normalmente nesse tipo de contratos a taxa aplicada é, tendencialmente, maior que a verificada nos créditos com taxa variável.
O outro fator é então o Spread, que, em termos simples, nada mais é do que o lucro que o banco vai ter pela concessão do empréstimo. Sendo diferente de entidade para entidade, o Spread pode e deve ser negociado antes da contratação do crédito habitação. Valores entre 1% e 1.5% podem ser considerados competitivos, porém o historial de crédito do cliente ou outros serviços contratados podem fazer oscilar ainda mais esta parcela.
Existem já alguns bancos, como é o caso do Santander, que em certos casos já apresenta spreads de 0,5%.
A taxa de juro é então o resultado da soma da Euribor com o Spread, isto nos créditos com taxa variável. Já nos créditos com taxa fixa a taxa de juro é somente a taxa contratada, já com tudo incluído (na maioria dos casos).
Exemplo prático de para calcular taxa de juro
Pegando num exemplo de um financiamento com taxa variável: estando a Euribor a 3%, e sendo o Spread de 2%, a taxa de juro cifra-se então nos 5%. Nada mais simples. Apesar de aparentarem ser números baixos, há que ter em conta que estamos a falar de financiamentos de montantes muito elevados, com duração de imensos anos. Por esse motivo, é importante que todas as contas sejam muito bem feitas antes de se tomar uma decisão final.