Mais-valias: Como Calcular e Declarar no IRS

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Hoje vamos falar de mais-valias, ou seja, de como deve calcular e declarar no IRS o lucro com a venda de um imóvel.

Dada a constante evolução da economia e do próprio mercado, é bastante comum que um imóvel adquirido há uns anos possua atualmente um valor relativamente superior ao que tinha aquando da sua aquisição.

O que são e como se calculam?

Vamos imaginar que o João adquiriu há menos de 2 anos um apartamento por 150.000€. Agora, o João decidiu casar, e já com a perspetiva de vir a constituir família em breve, deliberou que estava na altura de mudar para uma habitação maior.

Com isso em mente, o João decidiu colocar o seu apartamento no mercado, e após algum tempo conseguiu vendê-lo por 200.000€, ou seja, 50.000€ a mais do que aquilo que lhe tinha custado algum tempo antes. Facilmente se percebe que, nesta transação comercial, o João ganhou 50.000€. 

Contudo, este acréscimo no valor do imóvel deveu-se em parte a algumas obras de valorização que o João efetuou, as quais lhe custaram 10.000€. Além disso, as despesas com a compra e a venda da propriedade fizeram sair da carteira do João mais 5000€.

Contas feitas, o lucro total foi de 35.000€, valor que representa o conceito de mais-valias: diferença positiva entre o valor de compra e de venda de um imóvel, depois de subtraídas as despesas com a valorização e os encargos com as operações de compra e venda.

Mas há mais um fator a ter em conta neste cálculo: o coeficiente de desvalorização da moeda, que é aplicado quando tenham decorrido mais de 24 meses entre a data da aquisição e da venda do imóvel. Este coeficiente é aplicado ao valor original de compra, com o objetivo de o atualizar de forma a evitar lucros excessivos, algo que, tendo em conta o prazo, não se aplica no exemplo aqui retratado.

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Porém, nem tudo são rosas: o João vai ter de declarar a venda do seu apartamento, e as mais-valias serão, naturalmente, tributadas.

Como declarar mais-valias no IRS?

Primeiro que tudo, importa esclarecer algumas especificidades na declaração e tributação de mais-valias perante a Autoridade Tributária:

  • Apenas 50% do valor das mais-valias está sujeito a tributação, sendo o mesmo englobado nos restantes rendimentos respeitantes ao ano em questão;
  • Se a compra do imóvel tiver ocorrido antes de 1 de janeiro de 1989 as mais-valias geradas com a sua venda estão isentas de tributação;
  • Se reinvestir a totalidade do valor da venda numa habitação própria e permanente no prazo de 36 meses, as mais-valias estão isentas de tributação.(No âmbito do programa do governo Mais habitação, existem mais excepções).

As mais-valias são declaradas no IRS através do preenchimento do anexo G (Mais-Valias e Outros Incrementos Patrimoniais), e a soma de 50% do seu valor com os restantes rendimentos declarados irá dar origem ao chamado rendimento coletável, cujo valor determina o escalão de IRS e, consequentemente, as taxas a aplicar, que variam entre os 14,5% e os 48%.

Voltando à situação do João, dos 35.000€ apenas 17.500€ foram englobados no seu rendimento, mas como ele reinvestiu a totalidade do valor obtido com a venda do seu apartamento na compra de outra habitação própria e permanente, logo de seguida, ficou isento de tributação.

Para concluir, importa mencionar que, nos casos em que a venda de um imóvel é feita por um valor inferior ao da compra, estamos perante uma situação de prejuízo, ou menos-valias, que naturalmente não são tributadas, mas cuja declaração pode ser vantajosa em termos fiscais.

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