A constante subida das taxas Euribor tem incentivado muitas famílias portuguesas a procurarem soluções que resultem numa diminuição das prestações mensais dos créditos à habitação. Um das formas mais populares nos dias de hoje é transferir o crédito habitação para outro banco que ofereça uma melhor proposta.
Contudo, esta operação tem diversos aspetos que devem ser tidos em conta, caso contrário a busca pela poupança pode resultar em despesas acrescidas…
Transferir o Crédito habitação: Por onde começar?
Antes de procurar alternativas externas, deve dirigir-se ao banco onde tem atualmente o crédito à habitação a decorrer, no sentido de negociar as condições a ele associadas. As principais alterações com potencial de poupança são a diminuição do spread, a redução do valor dos seguros obrigatórios (mesmo que isso implique transferi-los para outra entidade), a alteração do prazo de pagamento, e a remoção de produtos extra associados ao contrato. Use todas as armas que tiver à sua disposição e seja duro na negociação: afinal é impossível ficar em pior situação do que aquela em que já se encontra…
Caso esta alternativa falhe, está na hora de procurar soluções noutros bancos. De forma a poupar tempo e dinheiro, deve ponderar seriamente recorrer a um intermediário de crédito. Estas entidades efetuam o estudo e a pesquisa por si, reúnem todas as propostas dos bancos e apresentam-lhe as que forem mais adequadas ao seu caso. Assim, não tem necessidade de saltar de balcão em balcão, de aguardar por respostas, de carregar papelada repetida, etc.
As promessas dos bancos
Atualmente, a maioria dos bancos alicia os clientes através de publicidade com promessas de spreads mais baixos que a concorrência. Ora, em abono da verdade, este é dos poucos pontos em que tais entidades podem mexer, já que o spread diz respeito à margem de lucro dos mesmos; já as taxas Euribor são ditadas pelo Banco Central Europeu, sendo iguais para todos, dependendo da maturidade.
Assim, não é incomum ver ofertas (promocionais ou não) de spreads que oscilam entre os 0,5% e os 0,9%. Aliás, alguns bancos asseguram um spread mais baixo nas transferências de crédito do que nos novos contratos, o que por si só permite perceber o interesse que existe nestas transações.
Nem tudo são rosas…
Infelizmente, alterações recentes no cálculo da taxa de esforço dificultam as transferências de créditos à habitação… Ora, para um financiamento deste género ser aprovado, o montante total das prestações mensais da família não pode ultrapassar 50% do seu rendimento. O problema é que a prestação dos créditos à habitação que entra nesta fórmula não é a que o cliente fica a pagar na hora, mas sim uma prestação baseada na Euribor dessa data acrescida de 3%… O intuito é antecipar o pior cenário possível, e evitar incumprimentos futuros.
Para além disso, a transferência de crédito à habitação não está isenta de despesas. Como a mudança implica uma liquidação antecipada da dívida existente no banco inicial, têm de ser pagas as taxas a isso associadas. No caso dos contratos com taxa fixa, a comissão máxima de reembolso antecipado é de 2% do valor em dívida. No caso dos contratos associados a taxa variável esse número desce para os 0,5%, estando tal pagamento atualmente suspenso até final do ano, por imposição governamental.
Convém não esquecer que um novo contrato tem despesas associadas, como por exemplo comissão de avaliação, escritura, entre outras. Faça bem as contas antes de avançar, de forma a não ter surpresas desagradáveis.
Caso precise de ajuda, pode sempre por recorrer a um Intermediário de Crédito, sendo uma entidade autorizada pelo Banco de Portugal, estará habilitada a olhar para o seu caso em concreto e procurar pelas melhores simulações em cada banco.